杭州、蘇州、南京都松了，長三角城市上演樓市松綁“大比拼”

近日，熱點城市杭州加入調控松綁的大軍中來，信號意義十足。截至目前，位于長三角地區(qū)的上海、蘇州、南京、無錫、揚州、合肥、常州、杭州等城市相繼不同程度地調整購房政策，包括松綁限購及限售、增加多孩家庭購房套數(shù)、降低增值稅免征年限、提高公積金貸款額度……尤其是在首套房房貸利率上，無錫、蘇州等地的利率已經降至4.4%-4.6%。

基于良好的產業(yè)基礎和經濟實力，長三角地區(qū)的房地產市場相較于其他城市群更為成熟、活躍，一直是我國房地產市場走向的風向標。此輪房地產政策調整中，長三角城市群走在前列，各大城市上演“大比拼”。

在業(yè)內人士看來，熱點區(qū)域的熱點城市放松政策，無疑具有信號意義，其他城市會快速跟進。此輪政策調整對恢復市場信心有積極作用，但政策效果顯現(xiàn)還需要時間。

截至目前，長三角地區(qū)的上海、蘇州、南京、無錫、杭州等城市均調整了購房政策。圖/IC photo

長三角多城出手“穩(wěn)樓市”

作為新一線城市，長三角熱點城市杭州的穩(wěn)樓市政策影響較大。

5月17日，杭州發(fā)布《關于進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，政策的主要亮點是放寬限購、降低增值稅免征年限、增加三孩家庭購房套數(shù)等。

具體來看，在杭州限購范圍內購買二手住房，對于落戶杭州市未滿5年的戶籍家庭，取消了原“在購房之日前2年起已在杭州市限購范圍內連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿24個月”的規(guī)定;對于非杭州市戶籍家庭，“連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社?；騻€人所得稅滿48個月”調整為“在購房之日前1年起已在本市限購范圍內連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社?；騻€人所得稅滿12個月”。同時，在限購范圍內，個人轉讓家庭唯一住房的，增值稅征免年限由5年調整到2年。此外，對于符合條件的三孩家庭，在杭州市限購范圍內限購的住房套數(shù)增加1套。

中原地產首席分析師張大偉表示，嚴格來說，杭州的政策力度并不大，但其作為當下樓市最熱點區(qū)域龍頭代表，開始穩(wěn)市了，這代表著本輪樓市的救市穩(wěn)市將全面升級。

如果說杭州的樓市新政代表了新一輪升級，那么此輪長三角地區(qū)各大城市政策的松綁不僅走在全國前列，還呈現(xiàn)調控城市數(shù)量多、次數(shù)多、因城施策等特征，政策內容不僅涉及松綁限購、限售等需求層面，還包括增加多孩家庭購房套數(shù)、降低增值稅免征年限、提高公積金貸款額度等。

早在4月初，浙江省衢州市發(fā)布新政，非本市戶籍家庭、個體工商戶及由自然人投資或控股的企業(yè)，視同本市戶籍家庭執(zhí)行相關購房政策;新出讓地塊新建商品住房、已出讓地塊中尚未網(wǎng)簽的144平方米及以上新建商品住房不限售。這是全國第一個同時明確取消限購、松綁限售的城市。

此后，蘇州政策調整撕開了長三角地區(qū)熱點樓市城市調控的口子。4月11日，蘇州二手房限售時間由5年改為3年。10天后，蘇州住房公積金政策調整(不包括工業(yè)園區(qū))，對首次辦理公積金貸款的，個人貸款額度上限由45萬元提高到60萬元，家庭由70萬元提高到90萬元。此后的5月9日，蘇州限售松綁擴圍至新房，即日起，該城市新房限制轉讓時間由3年調整為2年。與此同時，蘇州松綁限購政策，非蘇州市戶籍居民家庭三年內累計24個月社保改為連續(xù)6個月社保，非限購區(qū)域房產不再計入家庭限購套數(shù)。

作為樓市熱點城市，在短短一個月內，蘇州房地產政策調整三次，且尺度逐漸放開，可謂是此輪樓市政策調整的典型。

杭州、蘇州之外，還有南京。雖然并未公開發(fā)文，但是經過核實，該城市部分地區(qū)已經放松限購，具體為外地戶籍家庭在六合區(qū)、溧水區(qū)申請購房的條件有所放松，非南京市戶籍家庭可憑證件開具六合區(qū)購房證明;外地戶籍居民無需提交社?；騻€稅證明，即可在溧水區(qū)購買一套商品房。

此外，無錫降低了增值稅免征年限，個人住房轉讓增值稅免征年限由5年調整為2年。揚州降低了限售年限、放松了限購，具體為大專及以上人才和生育二孩及以上家庭在市區(qū)購房的，可不適用現(xiàn)行限購政策，在市區(qū)范圍內戶籍居民家庭擁有第二套住房及以上、非市區(qū)范圍內戶籍居民家庭擁有第一套住房及以上的，自網(wǎng)簽備案之日起滿3年可上市交易。常州降低了限售年限，商品住房自取得不動產權證后滿2年可上市交易，這意味著常州將商品住房的限售年限由4年縮短至2年。

首套房貸利率低至4.4%

熱點區(qū)域的熱點城市松綁限購、限售等房地產政策，無疑引爆網(wǎng)絡。

相比于行政調控政策的寬松，長三角部分城市在影響購房者實際購房成本的利率方面，也在逐漸探底。

5月15日，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會發(fā)布重磅政策，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，降低首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限，調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)減20個基點。這也就意味著，首套房LPR最低將為4.4%。

隨后，蘇州、無錫跟進利率調整。據(jù)了解，蘇州部分銀行首套房貸利率由4.6%降至4.4%，二套房仍執(zhí)行5.2%;無錫同樣如此，部分銀行首套房開始執(zhí)行4.4%的利率水平，二套房利率不變。

事實上，在央行新政前，蘇州、無錫首套房貸主流利率水平已經降至4.6%左右，在二線城市中幾乎為最低，而全國其他二線城市首套房貸利率水平多在4.8%、4.9%左右，甚至超過了5%。

蘇州一位房產中介人士表示，蘇州首套房貸利率最高時曾超過6%，今年2月份還在5.1%左右，2月底開始下調，目前主流利率在4.6%左右，不過，在5月18日已經有銀行收到調整的通知，首套房貸利率降至4.4%，“資料審核可能會很嚴格，也就是說銀行挑客戶，但我相信4.4%的利率應該會成為一個趨勢。”

“因城施策”加速落地

縱觀長三角區(qū)域這一輪樓市政策調整，不同層級城市政策尺度不同，有的城市直接取消限購，有的城市則是放寬限購、限售政策。因城施策下，不同城市運用不同的政策工具，這主要是基于當?shù)胤康禺a現(xiàn)狀作出的選擇。

中指研究院浙江分院常務副總高院生分析稱，“長三角區(qū)域此輪政策調整，整體的特征還是因城施策，像衢州房地產市場下行壓力較大，直接取消了限購和限售，力度非常大。而杭州這次的政策重點，則是針對二手房的庫存壓力和二手房整體市場目前比較低迷的狀況。”

58安居客房產研究院分院院長張波表示，杭州、南京、蘇州等熱點二線城市，均采用了有限度的“松綁”，有的選擇外圍區(qū)域放松限購，有的選擇降低限購年限的門檻，都是根據(jù)城市基本面做出的選擇。而且，從全國其他城市來看，放松的節(jié)奏有所不同，但有關限購的放松都會采取類似的策略。

此外，增加多孩家庭購房套數(shù)也是此輪長三角地區(qū)城市調控的一個新特征。高院生認為，像蘇州、揚州、無錫、杭州，都圍繞著多孩家庭出臺了一些傾斜的政策，這些未來可能也會有更多的城市跟進。

市場信心何時恢復?

雖然在全國范圍內，長三角房地產市場情況相對較好，但是在這一輪市場調整周期中，也出現(xiàn)下滑。“該區(qū)域政策調整的一個背景是，今年1-4月，長三角多個城市商品住宅的成交規(guī)模同比下降幅度都在四成以上，整體市場仍未完全企穩(wěn)。”高院生表示，另一個背景是土地市場的低迷，除了杭州、合肥、無錫略好以外，其他城市諸如南京、蘇州、寧波等的土拍都沒有達到預期，所以，調控政策的放松能夠對當前房地產市場的穩(wěn)定起到一定作用。

因此，此輪政策的松綁，疊加各地銀行的“降息”，市場信心以及市場成交是否能夠恢復?何時恢復?

高院生表示，政策松綁對于恢復市場信心肯定有積極作用，但政策效果顯現(xiàn)還需要時間，政策的放松是第一步，整體的經濟環(huán)境、疫情影響等因素，也會使得政策效果顯現(xiàn)的周期比較長。另外，樓市政策的放松是一個循序漸進的過程，不能一蹴而就，接下來根據(jù)市場的反饋可能會有進一步政策推出。

“熱點二線城市正處于恢復之中，政策效力在更多城市正不斷釋放，但市場信心面的全面提升預計要在6月之后。”在張波看來，從成交量來看，目前長三角城市市場還未恢復到去年同期水平，部分城市的房價依然處于下行或底部盤整階段，但預計長三角市場信心恢復在全國各城市群居前，市場面整體復蘇的節(jié)奏亦會領先，并可帶動其他四大城市群房地產市場進一步復蘇。